Las comunidades de propietarios forman parte del tejido urbano y social en España. Gestionan los espacios comunes de los edificios residenciales y actúan en nombre de los propietarios para contratar suministros, servicios de mantenimiento, obras, seguros y otros gastos comunes.
Sin embargo, cuando surge un conflicto o se busca ejercer derechos, aparece una duda clave: ¿tienen estas comunidades la consideración de consumidores y usuarios? ¿Y cómo influye esta calificación en el ámbito fiscal y legal?
En este artículo analizamos la cuestión desde una perspectiva práctica y jurídica, repasando legislación, jurisprudencia y criterios administrativos que han marcado el tratamiento de las comunidades de propietarios como sujetos de derecho.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Antes de entrar en materia, conviene definir qué es una comunidad de propietarios. Se trata de una entidad jurídica sui generis regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que agrupa a los propietarios de un inmueble dividido en pisos o locales.
Aunque no es una persona jurídica plenamente equiparable a una empresa o asociación, sí puede actuar como tal: tiene NIF, puede contratar servicios, abrir cuentas bancarias y comparecer en juicio. Su objeto es gestionar los elementos comunes del inmueble.
¿Qué se entiende por consumidor y usuario?
La Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU), en su artículo 3, define al consumidor como:
“La persona física o jurídica que actúe en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional.”
Asimismo, el artículo 3.3 añade que también podrán ser considerados consumidores “las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional”, como asociaciones, fundaciones o comunidades.
Por tanto, la ley abre la puerta a que las comunidades de propietarios se consideren consumidoras cuando actúan fuera del ámbito empresarial o profesional, como sucede en la mayoría de los casos.
¿Cuándo se considera que una comunidad de propietarios es consumidora?
Para determinar si una comunidad es consumidora, los tribunales y la administración suelen tener en cuenta varios factores:
1. El objeto del contrato
Si la comunidad contrata un servicio para el mantenimiento o mejora de elementos comunes (ascensores, limpieza, suministros, seguros, etc.), se entiende que lo hace en un ámbito ajeno a una actividad empresarial. En este caso, sí se considera consumidora.
2. La existencia o no de ánimo de lucro
Las comunidades de propietarios no tienen ánimo de lucro. Su objetivo no es generar beneficios, sino administrar los gastos comunes de forma equilibrada. Este hecho apoya su inclusión como consumidores en la mayoría de casos.
3. El uso residencial del inmueble
En edificios exclusivamente residenciales, no hay dudas: la comunidad actúa en beneficio de particulares, no de empresas. Pero si hay locales comerciales o actividades económicas, habrá que analizar el caso concreto.
¿Qué implicaciones legales tiene ser considerado consumidor?
La consideración de consumidor otorga una serie de ventajas legales muy relevantes para las comunidades de propietarios:
1. Aplicación de normativa de protección al consumidor
En caso de conflicto con una empresa (por ejemplo, una aseguradora, compañía eléctrica o proveedor de servicios), la comunidad puede invocar la LGDCU, lo que implica:
- Derecho a recibir información clara y veraz.
- Prohibición de cláusulas abusivas en contratos.
- Posibilidad de reclamar por incumplimientos o mala praxis con mayor facilidad.
2. Jurisdicción favorable
En procesos judiciales, los consumidores disfrutan de cierta protección procesal, como poder demandar en su domicilio o acceder a procedimientos más sencillos.
3. Derechos en contratos de adhesión
En contratos estándar o no negociados individualmente, como los que firman muchas comunidades, el régimen del consumidor permite anular cláusulas desequilibradas.
¿Qué dice la jurisprudencia?
Los tribunales han reconocido de forma creciente la condición de consumidores a las comunidades de propietarios. Algunas sentencias destacadas:
- Sentencia del Tribunal Supremo (STS 147/2016): reconoció a una comunidad como consumidora en un litigio con una aseguradora. Subrayó que la comunidad no actúa como empresa ni tiene ánimo de lucro.
- Audiencia Provincial de Madrid (SAP 2/2017): reafirma que una comunidad puede acogerse a la normativa de consumidores si no interviene en actividades empresariales o profesionales.
- Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE): en distintas resoluciones, ha ampliado el concepto de consumidor a entidades sin personalidad jurídica que actúan fuera del ámbito profesional, lo que respalda esta interpretación.
¿Y a efectos fiscales?
Aquí la cuestión se complica ligeramente, ya que el ámbito fiscal utiliza una lógica distinta a la del derecho civil o de consumo.
1. ¿Están sujetas al IVA?
En general, las comunidades no son sujetos pasivos del IVA, salvo que realicen actividades empresariales (por ejemplo, alquilar una azotea para antenas de telefonía).
Cuando contratan servicios, no pueden deducirse el IVA, ya que no realizan una actividad económica sujeta. Por tanto, actúan como consumidores finales.
2. ¿Pueden emitir facturas?
No, salvo excepciones muy concretas. La comunidad no actúa como una empresa. Si recibe ingresos (por ejemplo, de un local alquilado), deberá declarar esos ingresos en el modelo 184, pero no puede facturar con IVA como un empresario.
3. ¿Tienen obligaciones fiscales?
Sí, pero muy limitadas:
- Presentar modelo 347 si contratan a proveedores que superen los 3.005 € anuales.
- Presentar modelo 111 si tienen empleados o pagan honorarios sujetos a retención (por ejemplo, un administrador).
- Presentar modelo 184 si generan ingresos (por ejemplo, por el alquiler de zonas comunes).
Casos especiales: ¿y si la comunidad actúa como empresario?
Hay excepciones. Algunas comunidades desarrollan actividades que podrían considerarse empresariales:
- Alquilar una vivienda propiedad común.
- Explotar zonas comunes con fines lucrativos.
- Obtener ingresos recurrentes de terceros.
En estos casos, no se les aplica el régimen de consumidor, y pueden ser consideradas sujetos pasivos del IVA o tener más obligaciones fiscales. Cada caso debe analizarse individualmente.
En definitiva, la mayoría de situaciones, una comunidad de propietarios sí puede ser considerada consumidor y usuario, tanto a efectos legales como fiscales. Esto le otorga una mayor protección frente a empresas y proveedores, facilita sus reclamaciones y limita sus obligaciones tributarias.
Sin embargo, cuando se desdibujan las líneas entre gestión residencial y actividad económica, esta condición puede perderse, y la comunidad asumiría un papel más próximo al de un sujeto empresarial.
Por eso, es esencial actuar con prudencia, conocer los límites y, ante cualquier duda, contar con asesoramiento jurídico y fiscal especializado. La buena gestión comunitaria no solo consiste en pagar cuotas y limpiar escaleras, sino también en proteger los derechos legales de la comunidad como sujeto colectivo.
