Do you want to buy property in Spain?

Any attorney will be able to advise you but not always pays enough attention to important details. A sale can be formalized without large.

Una compraventa podrá formalizarse sin grandes dificultades pero, incluso habiendo obtenido el asesoramiento de un profesional, existen detalles que a muchos se les escapan. Por lo tanto, antes de adquirir un inmueble debemos recomendar muy especialmente prestar especial atención, lo que no se suele hacer, a las obligaciones fiscales que incumbían al anterior propietario/vendedor. 

Cuando se transmite un inmueble éste queda afecto al pago de los impuestos que gravan la transmisión del mismo (en muchos casos se trataría del ITP -Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales-). Cada vez que hay un cambio de propietario en el Registro de la Propiedad queda constancia, con una nota la margen de la inscripción, que el inmueble queda afecto al pago del impuesto  (y de las liquidaciones complementarias) durante cinco años. 

Partiendo de lo anterior podemos destacar que, a pesar de la publicidad registral, en muchas ocasiones el comprador no se preocupa de pedir al vendedor que le acredite que el pago del citado impuesto tuvo lugar. 

El inmueble también responde de los recibos de IBI -Impuesto sobre Bienes Inmuebles que se abona anualmente por el hecho de ser propietario- que no hayan sido pagados, debiendo añadir que en este supuesto el plazo de cinco años se ha podido ver extendido, sin que lo sepa el comprador, en la medida en que el vendedor hubiese recibido cualquier requerimiento previo de Hacienda, lo que habría dado lugar a una interrupción en el plazo de prescripción.

Tomando en consideración todo lo anterior debemos recomendar -advirtiendo que muchas veces no se hace- que en el supuesto de querer adquirir un inmueble en España el comprador solicite del vendedor que le acredite estar al corriente de las obligaciones fiscales que guarden directa relación con el inmueble objeto de compraventa. En lo que se refiere al ITP, si no han pasado cinco años desde la fecha de la nota del Registro de la Propiedad, la carta de pago correspondiente y, en lo que se refiere al IBI, no se conforme con que le muestre el último recibo, recomendamos solicitar expresamente del vendedor un certificado del Ayuntamiento, en el que conste que está al corriente de sus obligaciones tributarias.

Es importante recordarles que el inmueble adquirido, aunque cambie de propietario, sigue respondiendo (“garantía real”, como si fuera una “hipoteca legal tácita”) de las deudas tributarias pendientes de pago por parte del anterior propietario/vendedor.